Begleitdateien

Der Immobilienfonds-Portfoliomanager

Ein Praxis- und Karriereleitfaden für das Management privater Immobilienfonds

Julian R. Sterling

Eine Excel-Arbeitsmappe. Anhang E des Buches endet mit neun Fragen, die in einer deutschen Struktur beantwortbar sein sollten. Die neunte lautet: „Wie ist der Rückgabebestand über die kommenden zwölf Monate verteilt, und welche Liquiditätsquellen decken ihn?“ Es ist die einzige der neun, die sich nicht mit einem Satz beantworten lässt, sondern nur mit einer Rechnung. Diese Datei führt sie aus. Sie ist kostenlos. Nichts steht hinter einer Anmeldung, und nach einer E-Mail-Adresse wird nicht gefragt.

• Anhang F · Kapitel 8, 9 und 10, Anhang E

  Der Zwölf-Monats-Plan

  Der Bestand, den eine Warteschlange verlangt, ist nicht die gesetzliche Mindestquote. Die Rückgabefrist gibt zwölf Monate Vorlauf; ein Immobilienverkauf braucht davon sechs. Was im blinden Fenster dazwischen fällig wird, muss aus Mitteln bezahlt werden, die heute schon da sind — und bei diesem Fonds liegen dort 102 der 130,5 Millionen. Die Mappe rechnet den ganzen Fonds für 241 verschiedene Anfangsbestände durch und liest ab, welcher gerade noch hält: 13,2 Prozent statt der gesetzlichen fünf.

  Und zwei Prozentpunkte davon gehören dem Manager nicht. Ohne Zeichnungen — nicht Rückgaben in Panikhöhe, sondern schlicht kein neues Geld — verlangt derselbe Rückgabebestand 132,0 Millionen statt 114,5. Der Fonds hält 120. Er liegt 5,5 Millionen über der einen Anforderung und zwölf Millionen unter der anderen, und der Unterschied ist Geld, das ihm niemand zugesagt hat.

  An der Kreditgrenze bringt ein verkaufter Euro siebzig Cent. Kapitel 9 sagt, der Manager müsse notfalls verkaufen; Anhang E sagt, der Kredit dürfe dreißig Prozent des Verkehrswerts nicht überschreiten. Ein Verkauf verkleinert die Bemessungsgrundlage, also muss anteilig getilgt werden: Für 100 Millionen nutzbare Liquidität sind 142,86 zu verkaufen. Bei einer Kreditquote von vierzig Prozent ist der nutzbare Erlös negativ — ein Fonds in diesem Zustand kann sich nicht mehr aus einer Klemme herausverkaufen.

  Eine Abwertung bringt dem Fonds Liquidität — bis zu einem Drittel. Weil die Rückgabe zwölf Monate im Voraus in Anteilen erklärt und zum Anteilwert des Zahltags bedient wird, wird die Warteschlange billiger, wenn der Wert fällt. Dem steht die Zwangstilgung entgegen. Beide Effekte sind linear und zeigen in entgegengesetzte Richtungen; ihr Knick liegt bei 16,67 Prozent — auf die Dezimale genau der Kredit-Headroom aus Kapitel 10, den das Buch dort als Solvenzgröße ausrechnet und hier als Liquiditätsgröße braucht, ohne die beiden je nebeneinanderzustellen. Die Nullstelle liegt in geschlossener Form bei einem Drittel.

  Und die Gefahr sitzt nicht in der Bewertung. Der Stresstest aus Kapitel 9, in seinen drei Schritten ausgeführt: Von zehn Szenarien hält genau eines den Fünf-Prozent-Boden. Eine Abwertung um zehn Prozent drückt die Liquiditätsquote auf 2,0 Prozent; ein Mietausfall von fünfzehn Prozent auf 0,26; das bloße Ausbleiben neuer Zeichnungen auf 1,04. Dazu die Zahl, die Kapitel 9 verspricht und nie nennt: Der Cash Drag reicht von 11,0 Basispunkten am gesetzlichen Boden bis 107,8 an der Obergrenze. Neun Blätter, fünfundvierzig Kontrollen.

  Der_Zwoelf_Monats_Plan.xlsx · XLSX · 421 KB

Womit anfangen

Gehen Sie auf Blatt 4 und lesen Sie die Zeile für sechs Monate Verkaufsdauer, einmal mit und einmal ohne Zeichnungen. Dann ändern Sie die Verkaufsdauer und beobachten Sie, wo die Kurve aufhört zu steigen: Ab acht Monaten ändert sich nichts mehr, weil die Masse der Warteschlange bis dahin bedient ist. Die Verkaufsdauer ist genau so lange eine Stellschraube, wie sie kürzer ist als der Schwerpunkt der Warteschlange. Danach setzen Sie Ihre eigene Warteschlange auf Blatt 2 ein — alles danach ist Formel.

Was die Rechnung nicht entscheidet

Sie sagt Ihnen nicht, wie oft eine Belastungsphase eintritt. Blatt 7 rechnet stattdessen aus, ab welcher Jahreswahrscheinlichkeit sich ein Puffer über dem gesetzlichen Boden rechnet — für diesen Fonds einmal in gut vier Jahren — und gibt Ihnen die Einschätzung zurück. Und sie ersetzt keinen Blick ins Gesetz: Alle Schwellen, Quoten und Fristen stammen aus Anhang E und stehen unter demselben Vorbehalt. Sie sind Gegenstand laufender Gesetzgebung. Prüfen Sie jede Zahl, auf die Sie sich stützen wollen, am geltenden Gesetzestext.

Konventionen der Mappe

Bernsteinfarben	eine Eingabe — diese dürfen Sie ändern
Grau	eine Formel — diese nicht überschreiben
Blatt 4 und 8	rechnen den ganzen Fonds je Zeile neu durch — ohne Makros
Blatt 9	fünfundvierzig Kontrollen; mehrere prüfen dieselbe Größe auf zwei Wegen

Der Fonds ist erfunden, wie alle Beispiele des Buches. Die Zahlen sind so gewählt, dass ein Leser sie nachbauen kann: Der Anteilwert ist genau zehn Euro, die Warteschlange genau fünfzehn Prozent des Fondsvermögens, der Kredit-Headroom genau ein Sechstel, die Nullstelle genau ein Drittel. Nichts hier ist Rechts- oder Steuerberatung.

Die Datei öffnen

Die Arbeitsmappe öffnet sich in Microsoft Excel, LibreOffice Calc, Google Sheets und Numbers. Sie verwendet keine Makros und keine Add-Ins, es muss also nichts freigegeben werden. Wenn Ihr Tabellenprogramm beim Öffnen anbietet, Verknüpfungen zu aktualisieren, lehnen Sie ab — es gibt keine.

Weitere Bücher von Julian R. Sterling

Die englischsprachigen Titel mit Begleitdateien. Die vollständige Liste steht auf der Autorenseite.

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• The Private Wealth FundraiserThree peaks, years apart, and the signature that tells a forecast miss apart.
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• The Real Estate Debt InvestorThe margin against the return on capital, the floor priced, and what prepayment protection buys.
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• The Venture Capital AssociateWhat defending a position costs, and how many companies a reserve pool actually defends.
• Financial Risk ManagementA fund inside every limit that cannot meet a redemption — and the number that decides it is the one with no currency attached.
• Business ValuationThree advisers land 26.8 per cent apart on one company, and the whole gap turns out to be 1.96 points of perpetual growth.
• Quantitative FinanceThree models agree to a quarter of one per cent about a number that one unobservable input moves a hundred and three times as much.
• Asset ManagementFour people quote four returns for one mandate, all correct and 2.7017 points apart — forty-eight times the manager’s net skill.
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• Credit AnalysisFour defensible EBITDAs on one borrower give leverage from 3.19x to 6.47x — and the add-back argument is fifty times the covenant headroom.
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• Machine Learning for FinanceFive people quote the accuracy of one credit model, all five are right, and the number that decides how much money it makes is none of them.
• Commercial Real Estate InvestingThe equity earned 8.6647 per cent and the investor received exactly 8.0000 — the preferred return, and nothing above it.
• Mergers and AcquisitionsThe board paper says the deal creates 13,436,667 of value. The arithmetic says it destroys 17,530,855. Nobody is lying.
• DerivativesThe treasury report says the hedge cost 1,233,698. That is the interest differential, not a cost.
• Treasury ManagementFive cash balances for one company, all correct and 145,600,000 apart — and the revolver that is two-thirds of the liquidity leaves at a revenue fall of 8.4127 per cent.
• Financial Planning and AnalysisRevenue 3.0190 per cent above budget and operating profit 16.3209 per cent below it, in the same quarter, with every figure correctly stated.
• Energy TradingA position report that is 91.7031 per cent hedged and correctly computed, on a book that is short 2,542,000 MWh — and a margin call of 198,400,000 the next morning.
• Construction Cost ControlA contract sum of 26,301,102 became a final account of 29,153,363 on the building that was drawn — and 85.8 per cent of what was lost was knowable on the day it was signed.
• Pricing StrategyA list price of 148.00, a pocket price of 112.51, and the nine deductions in between — with what one point of price is actually worth.

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